{"id":170029,"date":"2024-10-12T15:16:21","date_gmt":"2024-10-12T13:16:21","guid":{"rendered":"https:\/\/nuovosoldo.com\/?p=170029"},"modified":"2024-10-15T11:53:23","modified_gmt":"2024-10-15T09:53:23","slug":"immobili-residenziali-la-persistente-iniquita-dei-valori-catastali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/2024\/10\/12\/immobili-residenziali-la-persistente-iniquita-dei-valori-catastali\/","title":{"rendered":"Immobili residenziali: la persistente iniquit\u00e0 dei valori catastali"},"content":{"rendered":"
\"\"

Foto nuovosoldo.com<\/p><\/div>\n

di Eugenio Campo –
\n<\/em><\/p>\n

Nel dibattito pubblico qualche volta viene evocata la patrimoniale: a prescindere dalle intenzioni di chi la richiama, quasi mai si fa un cenno alla qualit\u00e0 dei dati relativi al patrimonio imponibile.<\/p>\n

In un documento della Banca d\u2019Italia (aprile 2020) la ricchezza totale delle famiglie \u00e8 stimata pari 10’630 miliardi di euro, dove oltre il 50% \u00e8 dato dal valore del patrimonio edilizio residenziale.<\/p>\n

Il valore complessivo degli immobili \u00e8 per\u00f2 calcolato su base statistica, assumendo come campione le abitazioni oggetto di compravendita, perch\u00e9 il valore catastale risulta essere circa la met\u00e0.<\/p>\n

Il patrimonio edilizio italiano destinato alle abitazioni, risultante dalla banca dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell\u2019Agenzia delle Entrate), \u00e8 costituito da 35’177\u2019711 unit\u00e0, con una superficie media pari a 117 m2 (corrispondente a 5,5 vani), per una rendita catastale media di \u20ac 488. Il valore catastale medio delle abitazioni, calcolato in conformit\u00e0 all\u2019imposizione IMU (rendita incrementata del 5% e moltiplicata per 160) risulta pertanto \u20ac 81’961, in termini di superficie unitaria 698 \u20ac\/m2. Ergo il valore catastale complessivo delle abitazioni risulta essere 2\u2019883 miliardi di euro.<\/p>\n

Nel 2019 le compravendite hanno interessato 603\u2019541 unit\u00e0 abitative, per una superficie media di 106 m2, prezzo medio \u20ac 161’619, ovvero 1522 \u20ac\/m2. Il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale risulta quindi, nell\u2019anno 2019, pari a 2,18 (=1522\/698), il che induce a stimare il valore complessivo del patrimonio abitativo nazionale pari a 6\u2019285 miliardi di euro.<\/p>\n

Esiste quindi una ricchezza enorme 6285 \u2013 2883 = 3302 miliardi di euro con un\u2019attribuzione anagrafica aleatoria. In altre parole: per ogni alloggio esiste un valore catastale riconosciuto dalla pubblica amministrazione, pi\u00f9 un eventuale plus riconosciuto dal mercato, ma non uguale per tutti gli alloggi, dove una variabile fondamentale \u00e8 costituita dalla location dell\u2019alloggio.<\/p>\n

La fig. 1 dimostra l\u2019aleatoriet\u00e0 del plus di mercato per i capoluoghi delle 14 citt\u00e0 metropolitane. Il rapporto varia da un minimo di 1,23 per Torino a un massimo di 3,03.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

L\u2019istogramma \u00e8 un\u2019elaborazione di informazioni contenute nella banca dati OMI, attiva dal 2006, che fornisce le quotazioni immobiliari su tutto il territorio nazionale, suddiviso in ben 27\u2019924 zone omogenee, definite seguendo il dettato del DPR n\u00b0 138 del 1998.<\/p>\n

Per il catasto vigente la citt\u00e0 di Torino \u00e8 divisa in 4 zone: centro, semicentro, periferia e collina; ciascuna zona censuaria con propri valori unitari in funzione della classificazione dell\u2019alloggio in termini di categoria e classe. In conformit\u00e0 al DPR 138\/1998, il Consiglio Comunale di Torino ha approvato nel 1999 la suddivisione della citt\u00e0 in 40 zone omogenee, da assumere come segmenti di mercato da monitorizzare. La fig.2 mostra il perimetro di Torino suddiviso tanto nelle 4 zone censuarie vigenti, quanto nelle 40 micro zone.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Micro zone di Torino che, anche in virt\u00f9 delle trasformazioni avvenute nel nuovo millennio, hanno subito qualche ritocco: attualmente l\u2019OMI considera la citt\u00e0 divisa in 41 zone omogenee.<\/p>\n

Considerando i dati di mercato 2019, registrati nelle 41 zone, risulta che il valore di mercato varia da un massimo di 3\u2019404 a ad un minimo di 1\u2019106 \u20ac\/m2.<\/p>\n

Purtroppo non \u00e8 possibile un confronto zona per zona tra mercato e catasto, perch\u00e9 i dati pubblicati e\/o reperibili nella banca dati AE, in termini di consistenza e rendita catastale, non vanno in dettaglio oltre le citt\u00e0 metropolitane o provincie e relativi capoluoghi. Sulla base di dati cortesemente forniti dal Comune di Torino [Divisione Risorse Finanziarie, Area Tributi e Catasto] riferiti allo stock delle 4 zone censuarie, \u00e8 comunque possibile un confronto tra il valore di mercato ed il valore catastale medio della zona censuaria di appartenenza.<\/p>\n

Il risultato dell\u2019esercizio \u00e8 riportato nel grafico polare di fig. 3, dove per completezza sono state riportate tutte le micro zone, tanto quelle interamente contenute in un\u2019unica zona censuaria, quanto quelle divise su pi\u00f9 zone. I prezzi di mercato sono rappresentati dai punti, i valori di mercato con delle linee colorate con i colori della mappa di fig. 2. Linee puntinate sono state usate per le micro zone appartenenti a pi\u00f9 zone censuarie.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

La fig. 3 mostra come esistano a Torino almeno cinque micro zone con valori di mercato inferiori al valore catastale: San Donato , Porta Palazzo, Carducci , Madonna di Campagna, Superga. Cinque zone con un\u2019evidente minusvalenza, mentre solo la centralissima zona di via Roma ha un rapporto di plusvalenza maggiore della media nazionale.<\/p>\n

Quanto sopra riportato induce qualche riflessione\/considerazione:<\/p>\n

La revisione dei valori catastali non ha come diretta conseguenza un aumento del prelievo fiscale. Si tratta di agire su un fattore, la base imponibile, potendo variare l\u2019altro, l\u2019aliquota, in funzione del gettito pianificato dal governo e\/o amministrazioni locali. L\u2019obiettivo della revisione \u00e8 l\u2019equit\u00e0.<\/p>\n

L\u2019iniquit\u00e0 degli attuali valori catastali \u00e8 evidente confrontando la situazione tra le citt\u00e0 e tra zone diverse della stessa citt\u00e0. Un valore doppio rispetto al catasto \u00e8 un dato statistico. Zona per zona la situazione \u00e8 molto diversa. Nell\u2019attuale sistema coesistono plusvalenze superiori al 100% e minusvalenze. Per ottenere una ragionevole equit\u00e0 il DPR n\u00b0138\/1998 ha introdotto le micro zone omogenee, come segmenti di mercato da monitorare.<\/p>\n

A distanza di oltre 20 anni il metodo delle micro zone avrebbe dovuto essere ampiamente condiviso e l\u2019obiettivo della revisione dei valori catastali raggiunto. Purtroppo cos\u00ec non \u00e8 stato: i Comuni hanno sovente ignorato le loro stesse micro zone e tracciato altre mappe cittadine, come ad esempio quelle usate per stabilire il canone COSAP; il decreto legge n\u00b0201 del 2011 ha accresciuto, in termini assoluti, l\u2019iniquit\u00e0 variando il fattore moltiplicatore per passare dalla rendita al valore catastale, da 100 a 160, nella stessa misura per tutti. Il metodo di revisione del catasto va applicato o migliorato per renderlo applicabile in tempi brevi.<\/p>\n

Se nonostante tutti i dati accumulati dall\u2019OMI non si riesce ad applicare il metodo e superare lo stallo, sarebbe meglio ritornare alla situazione di partenza. Ovvero al 1992, prima dell\u2019istituzione dell\u2019ICI, l\u2019imposta comunale sugli immobili. Non sarebbe cos\u00ec pi\u00f9 necessario, unit\u00e0 abitativa per unit\u00e0 abitativa, definire il valore di mercato potenziale o figurato. Conterebbe solo il valore di mercato reale, quello definito dalla transazione di compravendita, sul quale calcolare e applicare l\u2019INVIM (imposta sull’incremento di valore degli immobili) a carico del venditore.<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

di Eugenio Campo – Nel dibattito pubblico qualche volta viene evocata la patrimoniale: a prescindere dalle intenzioni di chi la richiama, quasi mai si fa un cenno alla qualit\u00e0 dei dati relativi al …<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":170054,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"categoria_articolo":[8080,8192],"tag_articolo":[8097],"collezione":[],"class_list":["post-170029","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-senza-categoria","categoria_articolo-economia-e-societa","categoria_articolo-politica-e-amministrazione","tag_articolo-finanza"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/170029","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=170029"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/170029\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":170064,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/170029\/revisions\/170064"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/170054"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=170029"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=170029"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=170029"},{"taxonomy":"categoria_articolo","embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categoria_articolo?post=170029"},{"taxonomy":"tag_articolo","embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tag_articolo?post=170029"},{"taxonomy":"collezione","embeddable":true,"href":"https:\/\/nuovosoldo.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/collezione?post=170029"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}